どうも!パパです。


今日は住宅ローンの繰り上げ返済について話そうと思います。


結論から言えば住宅ローンは繰り上げ返済すべきでは無いです!


住宅ローンの繰り上げ返済とは?

住宅ローンの繰り上げ返済とは、ローンを組んでいる人が余剰資金ができた際に、普段のローン返済額に上乗せして多く払うことでローン残高の一部を繰り上げて返済する方法です。

繰り上げ返済により、返済期間の短縮もしくは返済額の軽減をすることができます。


例えば3000万円を金利1%の固定金利で35年ローン借りたとすると、
月々の返済額が8万5千円で、完済までの返済総額が3557万円です。

ここで借入後1年後に100万円繰り上げ返済すると、返済期間が1年4ヶ月短くなり、返済総額も40万円少なくなります。

これが繰り上げ返済のメリットです。

100万円繰り上げ返済すると40万円も利息が減る。
一見良さそうに見えます。


繰り上げ返済を推奨しない理由

では、なぜ繰り上げ返済すべきでないのか?

それは大きく2点あります。

住宅ローン控除額が減る

一つ目は住宅ローン控除額が減るということです。

ただしこれは借入から10年間に限った話です。
(でも、そもそも繰り上げは早い時期にすればするほど効果が大きいです。)


借金は良くないことと考えてしまうと、出来る限りボーナスなどを返済に充てて、返済期間を短く、払う利息も少なく…と考えてしまいます。

しかしその場合住宅ローン控除額も減ってしまいます。

住宅ローン控除とは、借入から10年間(※条件によって変わります)、住宅ローンの残額の1%の額が
税額控除される制度です。

例えば年末時点で3000万のローン残高があれば、
確定申告(1年目は必須)や年末調整で支払う予定の所得税から30万円が減額されます。
所得税から引ききれなかった分は住民税から減額されます。

細かい話を抜いて言えば、金利1%の住宅ローンは最初の10年間は住宅ローン控除と相殺されて実質金利ゼロなのです。

金利が1%以下なら、むしろ借りたほうが減税になるお得な制度です。

繰り上げ返済は、その減税額を減らしてしまう行為になってしまいます。


運用した方が得

こちらが本命の理由です。
低金利の今、繰り上げ返済による効果は大きくないので、自分で運用した方が良いのです。


先ほどの繰り上げ返済の例では100万円繰り上げ返済すると40万円も利息が減る​という状況でした。

一見するとお得な話ですが、これって単純に100万円を利率1%で34年運用することと同じなのです。
34年間で100万円が140万円にしかならない運用はあまり得とは言えないですよね。

インデックス投資であれば34年間で最低でも3-5%の利回りは確保できると思います。

仮に3%で100万円を34年間運用したとするとその額は277万円になります。
繰り上げ返済と比較するとその効果は40万円と177万円で4倍以上です。

なので、繰り上げ返済せず運用に回した方が返済後の資産は大きい、つまりお得なのです!


うーん、複利の効果恐るべし。

まとめ

まとまった余剰資金ができても、
住宅ローンは繰り上げ返済せず、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けつつ投資に回した方が良いです。

借金は悪と思わず、うまく付き合って行きましょう!



ではまた明日。